Notes by Artiom Dashinsky

Berlin Furnished Apartments Market: 2022 Analysis of Wunderflats

Artiom Dashinsky — Mon, 19 Sep 2022 07:05:54 +0000

🇩🇪 This article is also available in German

The popularisation of remote work increases the demand for flexible month-to-month housing not just in Berlin but worldwide for good or bad. It already creates new challenges for cities, governments, citizens and international employers.

I decided to analyse this growing market and provide insights to both renters and landlords, so they can make better decisions on searching and offering short-term apartments in Berlin.

Here is how the data in this article can help you:

Renters and employers — optimise your search and maximise chances to find a temporary furnished apartment for yourself or your employees.
Landlords — optimise your supply and offer apartments in the right size in the right place for the right price providing more value to the renters.

Solutions for temporary furnished apartments in Berlin

There are several companies offering hundreds of apartments available for month-to-month leases in Berlin:

Wunderflats — 2800 apartments in Berlin
Spotahome — 1174 apartments in Berlin
HomeLike — 900 apartments in Berlin
HousingAnywhere — 700 apartments in Berlin

Why analyze specifically Wunderflats

Each of these companies raised tens of millions of capital and has tens or hundreds of employees. Wunderflats has its headquarters in Berlin and seems to be focusing its operations on the Berlin market, so I decided to base my analysis on its offerings. I assume that Wunderflats is representative of the short-term apartments market in Berlin just by having the biggest supply.

All the data you’ll see below is based on 2,855 apartments in Berlin publicly available on Wunderflats in September 2022. I’m not affiliated with the website in any way and the following data is provided on no commercial basis.

Districts with most apartments offered on Wunderflats

District	Apartments amount
Prenzlauer Berg	625
Mitte	580
Charlottenburg	332
Schöneberg	301
Friedrichshain	243
Wilmersdorf	237
Kreuzberg	220
Neukölln	171
Tiergarten	136
Moabit	112
Wedding	110
Pankow	106
Gesundbrunnen	91
Hansaviertel	71

Price per district

The median price for m2 on Wunderflats in Berlin is €32.10. In the 10 most popular neighbourhoods, the median price is €33.20.

District	Median Rent Price	per m2
Tiergarten	€1,890	€36.67
Mitte	€2,090	€36.52
Hansaviertel	€1,590	€34.29
Schöneberg	€1,648	€34.24
Prenzlauer Berg	€1,950	€33.80
Moabit	€1,590	€33.55
Wilmersdorf	€1,690	€32.86
Kreuzberg	€1,750	€32.26
Charlottenburg	€1,700	€31.90
Pankow	€1,690	€31.82
Neukölln	€1,590	€31.43
Friedrichshain	€1,850	€31.36
Gesundbrunnen	€1,500	€29.50
Wedding	€1,500	€29.33

Keep in mind that the apartments on Wunderflats are fully furnished and their price includes electricity, heating, water, and additional costs like trash management, building management, internet, etc. They sometimes include cleaning services, broadcasting fee expenses and change of the letterbox and labels.

Apartments size

The most popular segment of flats on Wunderflats is 2-room apartments (45% of all apartments), followed by 1-room apartments (30%). Apartments with 3 rooms are 18% of all Wunderflats supply, 4 rooms are just 5% and 4+ rooms are 2%.

The median size of an apartment on Wunderflats is 55m2. Here are the median sizes of apartments with different amounts of rooms:

1 room — 36m2
2 rooms — 56m2
3 rooms — 83m2
4 rooms — 110m2

Minimum stay requirements

Only 2.5% of apartments require a minimum stay longer than 6 months.

Renters — your best bet is to look for an apartment for at least 6 months. This way you’ll have 97.5% of all offerings potentially available for you (only by this criteria, of course). Here’s how many of the offers will be relevant to you with different lengths of stay:

1 month — 21%
2 months — 39%
3 months — 68%
6 months — 97.5%

Landlords — (the minimum stay data represents the supply and not the demand, but it still could be a useful benchmark) avoid requesting a minimum stay longer than 6 months. By requesting a 3-month minimum you will be in the majority group of offerings (68%).

Floors

The lower the floor, the more offerings it will have (besides the ground floor).

Smoking and pets policies

Only 7% of apartments on Wunderflats allow smoking and 14% allow pets.

Renters — unfortunately, your chances to find an apartment allowing either is very low.

Landlords — by allowing pets or smoking you can potentially get the demand that most other apartments won’t be able to capture (Wunderflats offers a dedicated filter for apartments allowing smoking and pets).

Apartments availability

First of all, the demand for apartments on Wunderflats in Berlin is huge. About half of all apartments are booked out for the next 4,5 months. Close to 100% of apartments become available in 1 year.

Here’s how much of all apartments will be available for you if you’re looking to move in soon:

Move in in 1 month — 13%
2 months — 22%
3 months —29%
4 months — 44%

The biggest jump in availability happens between 3 and 4 months, although it could be because it happens to be the beginning of a new year).

(Calculation remarks: for this calculation I removed apartments with more than 6-month minimum stay since there are a few of them but they are likely to skew the results.)

Renters — most apartments become available on the 1st day of the month (the «stairs» you see on the graph). To maximise your chances to find an apartment, when possible — search for dates starting with the 1st day of the month (or even better — the 2nd or 3rd since many landlords may use a day or two for cleaning) and avoid searching for move in dates starting at the and of the month.

Demand by the apartment size

I made an assumption that availability can indicate how popular an apartment is. The logic behind it is that an apartment that is available in 2 months seems to be less popular than an apartment that is available in 4 months.

This way I could determine what the top apartment sizes in demand are 1-room and 2-room apartments (137 days until they become available). The bigger the apartment, the higher its availability.

Rooms	Days until available
1	137
2	137
3	116
4	107
4+	106

Districts with the highest demand (or not enough supply)

Following the same assumption about apartment demand indication, here are the top 20 districts with most apartments in Berlin for short-term housing (that I showed before) sorted by popularity:

District	Days until available
Wedding	165
Gesundbrunnen	165
Pankow	147
Kreuzberg	140
Neukölln	138
Charlottenburg	137
Schöneberg	137
Wilmersdorf	137
Friedrichshain	137
Moabit	137
Prenzlauer Berg	120
Westend	114
Tiergarten	106
Mitte	106

As we’ve seen from previous data, Wedding, Gesundbrunnen, and Pankow are neighbourhoods where apartments are priced on the lower end. So I’d suggest that the reason for these districts to be popular is due to their relative affordability compared to others.

Reach out for more info

If you’ve found the data helpful or have any questions, feel free to reach out 😊

Berliner Markt für möblierte Wohnungen: 2022 Analyse von Wunderflats

Artiom Dashinsky — Mon, 19 Sep 2022 07:05:09 +0000

🇬🇧 The original version of this article is available in English. This translation was made with external help, so please forget any mistakes 😊

Die Popularisierung von Remote-Arbeit erhöht die Nachfrage nach flexiblem Wohnraum von Monat zu Monat nicht nur in Berlin, sondern weltweit im Guten wie im Schlechten. Es schafft bereits neue Herausforderungen für Städte, Regierungen, Bürger und internationale Arbeitgeber.

Ich habe mich entschieden, diesen wachsenden Markt zu analysieren und sowohl Mietern als auch Vermietern Einblicke zu geben, damit sie bessere Entscheidungen über die Suche und das Angebot von Kurzzeitwohnungen in Berlin treffen können.

So können Ihnen die Daten in diesem Artikel helfen:

Mieter und Arbeitgeber — optimieren Sie Ihre Suche und maximieren Sie die Chancen, eine möblierte Wohnung auf Zeit für sich oder Ihre Mitarbeiter zu finden.
Vermieter – optimieren Sie Ihr Angebot und bieten Sie Wohnungen in der richtigen Größe am richtigen Ort zum richtigen Preis an, um den Mietern mehr Wert zu bieten.

Lösungen für möblierte Wohnungen auf Zeit in Berlin

Es gibt mehrere Unternehmen, die Hunderte von Wohnungen anbieten, die für monatliche Mietverträge in Berlin zur Verfügung stehen:

Wunderflats — 2800 Wohnungen in Berlin
Spotahome — 1174 Wohnungen in Berlin
HomeLike — 900 Wohnungen in Berlin
HousingAnywhere — 700 Wohnungen in Berlin

Warum speziell Wunderflats analysieren?

Jedes dieser Unternehmen hat Dutzende von Millionen Kapital aufgebracht und hat Dutzende oder Hunderte von Mitarbeitern. Wunderflats hat seinen Hauptsitz in Berlin und scheint sich auf den Berliner Markt zu konzentrieren, daher habe ich mich entschlossen, meine Analyse auf seine Angebote zu stützen. Ich gehe davon aus, dass Wunderflats repräsentativ für den Markt für kurzfristige Wohnungen in Berlin ist, nur weil es das größte Angebot hat.

Alle Daten, die Sie unten sehen werden, basieren auf 2.855 Wohnungen in Berlin, die im September 2022 auf (Wunderflats öffentlich zugänglich sind. Ich bin in keiner Weise mit der Website verbunden und die folgenden Daten werden auf keiner kommerziellen Grundlage zur Verfügung gestellt.

Bezirke mit den meisten Wohnungen auf Wunderflats angeboten

Bezirk	Wohnungen betrag
Prenzlauer Berg	625
Mitte	580
Charlottenburg	332
Schöneberg	301
Friedrichshain	243
Wilmersdorf	237
Kreuzberg	220
Neukölln	171
Tiergarten	136
Moabit	112
Wedding	110
Pankow	106
Gesundbrunnen	91
Hansaviertel	71

Preis pro Bezirk

Der Durchschnittspreis für m2 auf Wunderflats in Berlin beträgt 32,10 €. In den 10 beliebtesten Stadtteilen beträgt der Durchschnittspreis 33,20 €.

Bezirk	Medianer Mietpreis	pro m2
Tiergarten	1.890 €	36,67 €
Mitte	2.090 €	36,52 €
Hansaviertel	1.590 €	34,29 €
Schöneberg	1.648 €	34,24 €
Prenzlauer Berg	1.950 €	33,80 €
Moabit	1.590 €	33,55 €
Wilmersdorf	1.690 €	32,86 €
Kreuzberg	1.750 €	32,26 €
Charlottenburg	1.700 €	31,90 €
Pankow	1.690 €	31,82 €
Neukölln	1.590 €	31,43 €
Friedrichshain	1.850 €	31,36 €
Gesundbrunnen	1.500 €	29,50 €
Wedding	1.500 €	29,33 €

Denken Sie daran, dass die Apartments auf Wunderflats komplett möbliert sind und ihr Preis Strom, Heizung, Wasser und zusätzliche Kosten wie Müllentsorgung, Gebäudemanagement, Internet usw. beinhaltet. Dazu gehören manchmal Reinigungsdienste, Rundfunkgebühren und der Wechsel des Briefkastens und der Etiketten.

Größe der Apartments

Das beliebteste Segment der Wohnungen auf Wunderflats sind 2-Zimmer-Wohnungen (45% aller Wohnungen), gefolgt von 1-Zimmer-Wohnungen (30%). Wohnungen mit 3 Zimmern sind 18% aller Wunderflats Angebot, 4 Zimmer sind nur 5% und 4+ Zimmer sind 2%.

Die durchschnittliche Größe einer Wohnung auf Wunderflats beträgt 55m2. Hier sind die mittleren Größen von Wohnungen mit unterschiedlichen Zimmeranzahl:

1 Zimmer — 36m2
2 Zimmer — 56m2
3 Zimmer — 83m2
4 Zimmer — 110m2

Mindestaufenthaltsbedingungen

Nur 2,5% der Wohnungen erfordern einen Mindestaufenthalt von mehr als 6 Monaten.

Mieter – Ihre beste Wette ist, nach einer Wohnung für mindestens 6 Monate zu suchen. Auf diese Weise haben Sie 97,5% aller potenziell verfügbaren Angebote (natürlich nur nach diesen Kriterien). Hier ist, wie viele der Angebote für Sie mit unterschiedlichen Aufenthaltsdauern relevant sein werden:

1 Monat — 21%
2 Monate — 39%
3 Monate — 68%
6 Monate — 97,5%

Vermieter — (die Mindestaufenthaltsdaten stellen das Angebot und nicht die Nachfrage dar, aber es könnte immer noch ein nützlicher Maßstab sein) Vermeiden Sie es, einen Mindestaufenthalt von mehr als 6 Monaten zu beantragen. Wenn Sie ein Minimum von 3 Monaten beantragen, gehören Sie zur Mehrheitsgruppe der Angebote (68%).

Böden

Je niedriger die Etage, desto mehr Angebote wird es haben (neben dem Erdgeschoss).

Richtlinien für Raucher und Haustiere

Rauchen-Haustiere-Richtlinien-apartments@2x.png

Nur 7% der Apartments auf Wunderflats erlauben das Rauchen und 14% erlauben Haustiere.

Mieter – leider sind Ihre Chancen, eine Wohnung zu finden, die beides erlaubt, sehr gering.

Vermieter – durch das Erlauben von Haustieren oder Rauchen können Sie möglicherweise die Nachfrage erhalten, die die meisten anderen Wohnungen nicht erfassen können (Wunderflats bietet einen speziellen Filter für Wohnungen, die Rauchen und Haustiere erlauben).

Verfügbarkeit von Apartments

Zunächst einmal ist die Nachfrage nach Wohnungen auf Wunderflats in Berlin riesig. Etwa die Hälfte aller Wohnungen ist für die nächsten 4,5 Monate ausgebucht. Fast 100% der Wohnungen werden in 1 Jahr verfügbar.

Hier ist, wie viel von allen Wohnungen für Sie zur Verfügung steht, wenn Sie bald einziehen möchten:

Einzug in 1 Monat — 13%
2 Monate — 22%
3 Monate —29%
4 Monate — 44%

Der größte Sprung in der Verfügbarkeit findet zwischen 3 und 4 Monaten statt, obwohl es daran liegen könnte, dass es zufällig der Beginn eines neuen Jahres ist).

(Anmerkungen zur Berechnung: Für diese Berechnung habe ich Wohnungen mit einem Mindestaufenthalt von mehr als 6 Monaten entfernt, da es einige von ihnen gibt, aber sie werden wahrscheinlich die Ergebnisse verzerren.)

Mieter – die meisten Wohnungen werden am 1. Tag des Monats verfügbar (die «Treppe», die Sie in der Grafik sehen). Um Ihre Chancen, eine Wohnung zu finden, zu maximieren, wenn möglich – suchen Sie nach Daten, die mit dem 1. Tag des Monats beginnen (oder noch besser – dem 2. oder 3., da viele Vermieter ein oder zwei Tage für die Reinigung verwenden können) und vermeiden Sie es, nach Einzugsdaten zu suchen, die am und des Monats beginnen.

Nachfrage nach Wohnungsgröße

Ich bin davon ausgegangen, dass die Verfügbarkeit darauf hinweisen kann, wie beliebt eine Wohnung ist. Die Logik dahinter ist, dass eine Wohnung, die in 2 Monaten verfügbar ist, weniger beliebt zu sein scheint als eine Wohnung, die in 4 Monaten verfügbar ist.

Auf diese Weise konnte ich feststellen, welche Top-Wohnungsgrößen gefragt sind 1-Zimmer- und 2-Zimmer-Wohnungen (137 Tage, bis sie verfügbar sind). Je größer die Wohnung, desto höher ist ihre Verfügbarkeit.

Zimmer	Tage bis zur Verfügbarkeit
1	137
2	137
3	116
4	107
4+	106

Bezirke mit der höchsten Nachfrage (oder nicht genug Angebot)

Nach der gleichen Annahme über die Angabe der Wohnungsnachfrage sind hier die Top 20 Bezirke mit den meisten Wohnungen in Berlin für kurzfristige Wohnungen (die ich zuvor gezeigt habe) sortiert nach Beliebtheit:

Bezirk	Tage bis zur Verfügbarkeit
Wedding	165
Gesundbrunnen	165
Pankow	147
Kreuzberg	140
Neukölln	138
Charlottenburg	137
Schöneberg	137
Wilmersdorf	137
Friedrichshain	137
Moabit	137
Prenzlauer Berg	120
Westend	114
Tiergarten	106
Mitte	106

Wie wir aus früheren Daten gesehen haben, sind Wedding, Gesundbrunnen und Pankow Viertel, in denen Wohnungen am unteren Ende liegen. Ich würde also vorschlagen, dass der Grund für diese Bezirke, beliebt zu sein, in ihrer relativen Erschwinglichkeit im Vergleich zu anderen liegt.

Kontaktieren Sie mich für weitere Informationen

Wenn Sie die Daten hilfreich fanden oder Fragen haben, wenden Sie sich bitte an Kontakt 😊

How Apple could reduce our back pain

Artiom Dashinsky — Mon, 24 Jun 2019 14:22:45 +0000

Looking down at your phone places enormous strain on the spine and can result in head pain, neck pain, arm pain, and numbness.

Here is how much pressure is placed on your spine while looking down at your smartphone:

Weight = force on cervical spine, degrees = smartphone’s tilt. Rough estimation based on the research

Previously, public awareness of the impact of smartphones on our health led to the launch of Screen Time (which benefits Apple’s business in the long-term). I believe that awareness of the role smartphones play in back/neck pain will lead to new ergonomics solutions from Apple, especially considering their recent focus on health (such as its newly introduced Hearing Health and period tracker features).

Here is what Apple could do to help customers improve their posture while using their smartphone and reduce potentially harmful effects on their spine:

1. Measure and track the phone’s tilt

iPhones already have a built-in inclinometer. Here is me using the default Measure.app. The flatter your smartphone is held, the more weight is put on your neck:

2. Provide insights

Tracking such data and providing insights over time similar to Screen Time or Health.app could encourage customers to be more conscious of their posture, thereby improving their health and becoming more satisfied with using their smartphones long-term.

Here is a quick wireframe of how such an experience could look in Health.app:

Until this concept becomes a reality, use this rule to improve your neck/back health: While using your smartphone try to make sure you’re holding your head straight and not tilted down as much as possible:

Designers, don’t neglect the invoicing features

Artiom Dashinsky — Sat, 01 Jun 2019 09:57:11 +0000

After starting a business I was shocked how time-consuming and NOT error-proof the process of collecting business expenses invoices is.

A folder with invoices I have to send my book keeper every month

Every single month I’m obliged to collect and send invoices issued by Adobe CC, Shopify, MailChimp, Fiverr, Uber, Upwork, WeWork etc. to my bookkeeper. If I don’t do it properly it causes a back-and-forth with the bookkeeper who’s time costs me money or worst case — getting a fine.

Here are two examples of the inefficient processes I have to go through every month to get PDFs of my invoices:

Getting an Adobe CC invoice

Adobe never notifies about charges or sends a monthly invoice via email. It means that I have to remember to get the invoice manually every month by going through an unintuitive 9-screens flow.

Collecting invoices from Lulu Express

Lulu Express print books on-demand helping indie authors to ship their books worldwide. Each order produces an invoice which means that Lulu’s customers have to export tens or hundreds of invoices every month. Unfortunately their invoices are accessible only from each order’s page which means users have to open them one-by-one several dozens of times.

Why is this happening?

I believe designers overlook invoicing because they are not familiar enough with how and why it is used, assuming it’s just some legal requirement that a minority of uses needs. While in reality close to 100% users of B2B and some B2C products (e. g. Uber, Airbnb, Amazon) are using it.

Sending customers invoices reminds them about their subscriptions and spendings. So by not doing that, companies hope to reduce churn. It doesn’t make sense for business tools since business owners will have to get the invoices for book keeping anyway, so not having an easy access to it will only cause frustration.

Such features receive a low-priority since they don’t move the needle for the business and most companies would prioritise growth over the back-office features. Invoicing features are usually mandatory to build which means an effort will be put into this functionality anyway. While building it, with a small effort you can prevent your brand being associated with frustration.

What designers and PMs could do

Here are two solutions for making getting invoices for your users easier:

For subscriptions or occasionally-used services (e. g. Adobe CC, GoDaddy) — always send the invoice over email.

For frequently used services (e. g. Fiverr, Uber) — allow to download invoices in bulk. Ideally allow to pick date range for invoices to download. Alternatively display an orders list allowing to download invoices for each with one-click.

Thank you.